BMF – Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten

Mar 31, 2026

Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die bisherigen Verwaltungsanweisungen aus den Jahren 2003 und 2017 zur steuerlichen Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden vollständig neu gefasst. Das neue Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden und hat damit praktische Relevanz für laufende Veranlagungs- und Prüfungsverfahren.

Bereits Umfang und Aufbau des Schreibens zeigen, dass das BMF die bisher stark einzelfallorientierte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs systematisieren will. Im Vordergrund steht weniger eine materielle Änderung der Rechtslage, sondern eine Vereinheitlichung und Typisierung der bisherigen Verwaltungsauffassung.

1. Systematik und Grundentscheidung
Ausgangspunkt der Neuregelung bleibt die bekannte Grundentscheidung: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen zu behandeln, können aber unter bestimmten Voraussetzungen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeordnet werden und sind dann nur über die Abschreibung abziehbar.

Neu ist vor allem die klare, stufenweise Prüfungsstruktur. Das BMF unterscheidet nun ausdrücklich zwischen:
Anschaffungskosten
Herstellungskosten
anschaffungsnahen Herstellungskosten
Erhaltungsaufwendungen

Im Vergleich zu früheren Verwaltungsanweisungen legt das Schreiben die steuerliche Einordnung deutlich stärker anhand typisierter Kriterien und konkreter Beispiele fest. Das reduziert zwar wertende Einzelfallentscheidungen, erhöht aber die Vorhersehbarkeit der steuerlichen Behandlung.

2. Anschaffungskosten und Betriebsbereitschaft
Im Bereich der Anschaffungskosten konkretisiert das BMF den Begriff der Betriebsbereitschaft eines Gebäudes deutlich. Künftig ist eine zweistufige Prüfung vorzunehmen:

Objektive Funktionstüchtigkeit: Maßgeblich ist, ob das Gebäude technisch bestimmungsgemäß nutzbar ist. Fehlen wesentliche Gebäudebestandteile oder sind sie nicht nutzbar, liegt keine Betriebsbereitschaft vor; Aufwendungen zur erstmaligen Herstellung dieser Nutzbarkeit führen dann zu Anschaffungskosten. Normale Altersabnutzung oder behebbare Verschleißschäden lassen die Betriebsbereitschaft hingegen unberührt.

Subjektive Funktionstüchtigkeit: Zusätzlich ist auf die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers abzustellen. Berücksichtigt wird nicht nur die Nutzungsart (z. B. Wohn- oder Gewerbenutzung), sondern auch der vom Erwerber angestrebte Standard des Wohngebäudes. Aufwendungen, die notwendig sind, um diesen Standard erstmals zu erreichen, können daher als Anschaffungskosten zu qualifizieren sein.

Damit führt das BMF die BFH-Rechtsprechung konsequent fort, erweitert aber den Anwendungsbereich der Anschaffungskosten, da subjektive Qualitätsvorstellungen des Erwerbers stärker in den Mittelpunkt rücken.

3. Das neue Standardkonzept für Wohngebäude
Kernstück des Schreibens ist ein neues, verbindliches Standardkonzept für Wohngebäude. Das BMF unterscheidet drei Standardstufen: sehr einfacher, mittlerer und sehr anspruchsvoller Standard.

Der Standard eines Wohngebäudes wird ausschließlich anhand von vier Ausstattungsmerkmalen bestimmt:
Heizungsinstallation
Sanitärinstallation
Elektroinstallation
Fenster

Diese Aufzählung ist abschließend. Andere Maßnahmen – insbesondere energetische Sanierungen – bleiben bei der Standardbestimmung ausdrücklich außen vor. Eine Gleichsetzung von energetischer Verbesserung und Standardhebung lehnt das BMF damit ab.

Für die Beurteilung einer Standardhebung legt das Schreiben ein typisiertes Zusammenspiel der vier zentralen Ausstattungsmerkmale dar. Materiell entspricht dies der bisherigen Linie, wird nun aber ausdrücklich normiert. Die bisher erforderliche Gesamtwürdigung wird durch eine typisierte Regel ersetzt – das schafft Rechtssicherheit, verringert aber Spielräume für atypische Fälle.

Große praktische Bedeutung kommt den zahlreichen Positiv- und Negativbeispielen zu, mit denen der Begriff der Standardhebung weiter konturiert wird. So wird insbesondere zur Heizungsinstallation klargestellt, dass der bloße Wechsel der Energiequelle regelmäßig keine Standardhebung darstellt.

4. Herstellungskosten und „ursprünglicher Zustand“
Bei den Herstellungskosten präzisiert das BMF vor allem den Begriff des ursprünglichen Zustands eines Gebäudes. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand zum Zeitpunkt der Herstellung oder des entgeltlichen Erwerbs. Bei unentgeltlichem Erwerb ist nun ausdrücklich auf den Zeitpunkt der Herstellung oder des letzten entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Dadurch wird verhindert, dass sich bei mehrfachen unentgeltlichen Übertragungen ein ständig fortgeschriebener Referenzzustand bildet. In der Praxis kann dies jedoch bedeuten, dass sehr weit zurückliegende Zustände darzulegen und zu dokumentieren sind.

Besonders praxisrelevant ist die Konkretisierung der sogenannten „Sanierung in Raten“. Eine wesentliche Verbesserung kann auch dann vorliegen, wenn einzelne Maßnahmen isoliert betrachtet noch nicht aktivierungspflichtig wären, aber Teil eines einheitlichen Sanierungskonzepts sind. Regelmäßig soll eine solche Gesamtmaßnahme vorliegen, wenn die Arbeiten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt werden. Diese zeitliche Typisierung sorgt für Klarheit, birgt aber das Risiko, dass ursprünglich als Erhaltungsaufwand behandelte Maßnahmen nachträglich umqualifiziert werden.

5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten und Rückwirkung
Im Bereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten bestätigt das BMF die bekannte 15-%-Grenze, weitet deren Anwendungsbereich aber aus. Besonders hervorzuheben ist, dass bestimmte Schönheitsreparaturen nun ausdrücklich in die Berechnung einzubeziehen sind – unabhängig davon, ob sie mit anderen Maßnahmen sachlich oder funktional zusammenhängen.

Von erheblicher Tragweite ist die Einstufung des späteren Über- oder Unterschreitens der 15-%-Grenze als rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 AO. Überschreitet oder unterschreitet der Steuerpflichtige die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr nach Anschaffung, sind die Steuerbescheide der Vorjahre anzupassen. Damit gewinnt die fortlaufende Überwachung und Dokumentation der Aufwendungen deutlich an Bedeutung.

6. Beweislast, Mitwirkung und Indizien
Abschließend nimmt das Schreiben ausdrücklich zur Feststellungslast Stellung. Grundsätzlich trägt die Finanzverwaltung die Beweislast für Tatsachen, die zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen. Zugleich betont das BMF aber die erhöhte Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes nicht mehr ohne weiteres festgestellt werden kann.

Neu ist ein Indizienkatalog, anhand dessen die Finanzverwaltung auf eine Standardhebung schließen kann. Hierzu zählen insbesondere:
eine umfassende Sanierung in zeitlicher Nähe zum Erwerb
hohe Aufwendungen für die zentralen Ausstattungsmerkmale
deutliche Mietsteigerungen nach Abschluss der Maßnahmen

Diese Indizien werden in der Praxis – insbesondere in Betriebsprüfungen – voraussichtlich eine zentrale Rolle spielen.

7. Fazit und Praxishinweise
Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 führt zu keiner grundlegenden materiellen Kehrtwende, verdichtet und typisiert aber die bisherige Verwaltungsauffassung in erheblichem Maße. Die höhere Regelungsdichte sorgt für mehr Rechtssicherheit, schränkt zugleich aber individuelle Argumentationsmöglichkeiten ein.

Für die steuerliche Beratung bedeutet dies: Gestaltungen müssen noch stärker im Vorfeld geplant werden. Erwerbszeitpunkt, Sanierungsumfang, zeitliche Staffelung der Maßnahmen sowie eine sorgfältige Dokumentation des Ausgangszustands gewinnen weiter an Gewicht. In Betriebsprüfungen wird das Schreiben künftig als zentrales Bezugsdokument herangezogen werden.