Umsatzsteuer-Option
11. Nov. 2025
Die Parteien sollten zur Sicherheit eine aufschiebend bedingte Wirksamkeit der Option zur Umsatzsteuer vermeiden.
Das wird dadurch erreicht, dass die vorsorgliche Option nicht unter eine Bedingung i. S. des § 158 BGB gestellt wird, sondern als in diesem Sinne unbedingte Option im notariellen Grundstückskaufvertrag erklärt wird.
Klauseln, nach denen die Option „vorsorglich“, „hilfsweise“ oder „für den Fall“ erklärt wird, dass die Finanzverwaltung den Grundstückskaufvertrag nicht i. S. von § 1 Abs. 1a UStG behandelt, sind daher zu vermeiden. Folgende Formulierungsvorschläge beinhalten eine vorsorgliche, unbedingte Option, die auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück wirkt.
Die Parteien gehen von einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs. 1a UStG aus. Vorsorglich optiert der Verkäufer bereits jetzt sofort und unbedingt zur Umsatzsteuerpflicht der Grundstücksveräußerung gem. § 9 UStG für den Fall, dass es sich rechtlich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. des § 1 Abs. 1a UStG handeln sollte.“
„Die Parteien gehen von einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs. 1a UStG aus. Vorsorglich optiert der Verkäufer bereits jetzt sofort und unbedingt zur Umsatzsteuerpflicht der Grundstücksveräußerung gem. § 9 UStG für den Fall, dass es sich rechtlich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. des § 1 Abs. 1a UStG handeln sollte. Ohne vorherige Abstimmung werden die Parteien keine Rechtsmittel gegen die Versagung des Vorsteuerabzugs durch das Finanzamt des Käufers einlegen, welches dieses ggf. mit der Begründung vornimmt, dass die Transaktion keine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist.“
Darüber hinaus sollten die Beteiligten sämtliche Informationen offenlegen, die das Finanzamt zur Festsetzung der Umsatzsteuer benötigt. Dies sind insbesondere die Steuernummern der Beteiligten und den Nettokaufpreis.
Es sollte auch darauf hingewisen werden, dass der Käufer das Grundstück für sein Unternehmen erwirbt. Außerdem ist der nach § 14a Abs. 5 Satz 1 UStG erforderliche Hinweis auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger in den Vertrag aufzunehmen (Zugmaier/Fietz, NWB 2013 S. 3746 [3748]).
Insoweit bietet sich folgende Formulierung an:
„Der Verkäufer erteilt eine Nettorechnung (§ 14a Abs. 5 Satz 2 UStG), da die Steuerschuld nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 UStG auf den Käufer übergeht. Der Verkäufer wird daher die Umsatzsteuer auch nicht vereinnahmen. Die Pflicht des Käufers zur Anmeldung und Zahlung der anfallenden Umsatzsteuer richtet sich allein nach den für den Käufer geltenden einschlägigen steuerlichen Regelungen. Die Umsatzsteuer wird nicht gegenüber dem Verkäufer geschuldet.“