Kaufpreisaufteilung bei Immobilien
21. Juli 2026
Die steuerliche Kaufpreisaufteilung gehört zu den zentralen Gestaltungsfragen beim Erwerb vermieteter Immobilien. Der Gesamtkaufpreis wird dabei auf den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens aufgeteilt. Diese Differenzierung ist steuerlich von erheblicher Bedeutung, da nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden kann, während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt.
Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann somit die Höhe der jährlichen Abschreibung maßgeblich beeinflussen. Voraussetzung ist jedoch, dass die gewählte Aufteilung den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht und einer Überprüfung durch die Finanzverwaltung standhält.
In der Praxis kommt es häufig zu Auseinandersetzungen über die Höhe des Gebäudeanteils. Die früher teilweise angewandte sogenannte Restwertmethode, bei der zunächst der Bodenwert anhand von Bodenrichtwerten ermittelt und der verbleibende Kaufpreis dem Gebäude zugeordnet wurde, entspricht nach der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig nicht den steuerlichen Anforderungen.
Stattdessen ist der Gesamtkaufpreis grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen. Wird im notariellen Kaufvertrag bereits eine nachvollziehbare und realitätsgerechte Kaufpreisaufteilung vereinbart, kann dies eine wichtige Grundlage für die steuerliche Beurteilung darstellen. Eine Bindungswirkung gegenüber der Finanzverwaltung besteht jedoch nur insoweit, als die Vereinbarung nicht missbräuchlich ist und die tatsächlichen Wertverhältnisse zutreffend widerspiegelt.
Für eine sachgerechte und rechtssichere Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden stehen verschiedene anerkannte Verfahren zur Verfügung:
1. BMF-Arbeitshilfe
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine standardisierte Ermittlung des Gebäude- und Bodenwertanteils ermöglicht. Sie wird auch von der Finanzverwaltung als Orientierung herangezogen und kann zur Plausibilisierung gegenüber dem Finanzamt dienen.
2. Online-Rechner
Online-Rechner können eine erste überschlägige Orientierung bieten. Sie ersetzen jedoch keine einzelfallbezogene steuerliche Prüfung und begründen für sich genommen regelmäßig keine Bindungswirkung gegenüber der Finanzverwaltung.
3. Verkehrswert- oder Restnutzungsdauergutachten
Bei besonderen Objektmerkmalen oder Abweichungen von typisierten Verfahren kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder ein Gutachten zur Restnutzungsdauer sinnvoll sein. Solche Gutachten können im Einzelfall eine abweichende Bewertung stützen, sofern sie den fachlichen und rechtlichen Anforderungen entsprechen.
Die Kaufpreisaufteilung ist damit keine bloße Rechenaufgabe, sondern ein wesentlicher Bestandteil der steuerlichen Gestaltung beim Immobilienerwerb. Sie beeinflusst unmittelbar die Abschreibung und damit die laufende steuerliche Belastung.
Eine frühzeitige steuerliche Beratung sowie eine nachvollziehbare Dokumentation der zugrunde gelegten Wertverhältnisse können dazu beitragen, spätere Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden und die steuerliche Behandlung abzusichern.
Ein besonderes Augenmerk sollte auch auf die Abgrenzung von Zubehör gelten, dass getrennt von der Immobilie verkauft werden kann und so auch nicht zur Grunderwerbsteuer herangezogen wird.
Bereits vor der notariellen Beurkundung kann HCSM Steuerberatung prüfen, ob die vorgesehene Kaufpreisaufteilung plausibel und steuerlich tragfähig ist. In komplexen Fällen kann zudem die Einbindung eines qualifizierten Sachverständigen sinnvoll sein.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.